重新融资。

出售资产。

“好。”

“这一部分确实应该重新调整。”

台下有几名新生露出了意外的神情。

他们原本以为高桥会立即和后排的少女争论起来，却没想到第一个问题刚刚说清楚，高桥便直接承认了估值里存在遗漏。

不过他很快转过身，用粉笔点了点另一边的铁路和酒店。

“即使降低这些资产的价值，西武保留下来的依旧是铁路、酒店和土地的所有权。”

“西园寺取得的经营权只有十年或者十五年。”

高桥看向皋月。

“只要将时间拉得足够长，能够长期持有的资产，依旧比有期限的经营权更有价值。这个判断应该没有问题吧？”

“这要看您怎样计算经营权的价值。”

皋月没有马上反驳他的结论，而是翻到了讲义中站内商业的部分。

“高桥学长，您是怎样计算这些车站经营权的？”

“站内商业面积、附近租金，再参考同类商铺的平均收益。”

高桥很快报出了对应的页码。

“具体合同没有完全公开，所以我用的是相对保守的计算方法。”

“那您为什么还要统计这些车站每天的客流？”

高桥愣了一下。

“客流当然会影响站内商业的收入。”

“可是这张表里，客流并没有真正进入计算。”

皋月将讲义稍微抬高了一些。

“您用商业面积和附近租金算出来的，只是这些位置租给普通商户以后，大概能够收到多少钱。”

“西园寺拿到的却不仅是把店铺租出去的权利。”

“食品、餐饮、零售、广告、自动售货机，还有现有的物流体系，都可以通过这些车站接触到每天固定经过的人。”

高桥马上说道：“经过车站的人不可能全部消费。”

“而且经营这些业务需要装修、员工、库存和运输，这些都是成本。不能看到客流以后，就把每一个人都算成西园寺的收入。”

“当然不能全部算进去。”

皋月回答得很干脆。

“可是，也不能因为不知道其中有多少人会消费，就把他们全部删掉。”

她用手指点了点讲义前面的客流统计。

“高桥学长花了很多时间，调查这些车站每天有多少人经过。”

“到了最后估值的时候，您却只留下了商铺面积。”

“这些人都去哪里了？”

报告厅里传来一阵很轻的翻页声。

几个新生不约而同地重新翻到了那张客流表。

上面的数字一直都在。

高桥也在演讲中多次强调固定客流对车站商业的价值。可真正计算经营权时，他还是采用了接近普通商铺租金的方式，没有把西园寺通过自身的品牌效应和供应链利用客流的能力放进去。

直树盯着表格看了半天。

他终于明白皋月为什么只用一句话，便让自己觉得这张原本十分完整的表格少了什么。

高桥沉默了几秒，低头看着讲义上的客流表。

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